恒大萬科年度業(yè)績沖刺 跨越3000億后誰領(lǐng)銜龍頭？億元

5日，中國恒大發(fā)布11月銷售簡報(bào)，根據(jù)公布的數(shù)字，2016年1-11月，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3488.5億元。而房企老牌龍頭萬科的數(shù)據(jù)則是前11個月，銷售金額3413.6億元。僅從銷售業(yè)績上看，恒大、萬科這兩大業(yè)內(nèi)巨鱷對于行業(yè)龍頭的爭奪還是異常的激烈。

作為目前國內(nèi)最大的兩大房地產(chǎn)企業(yè)來說，身背超過3000億的銷售體量，同樣也在走多元化轉(zhuǎn)型的道路。在未來誰才是行業(yè)的翹楚，既要拼銷售業(yè)績，同樣也在拼著轉(zhuǎn)型方向與未來。

龍頭之爭白熱化

12月5日，中國恒大發(fā)布了其11月份的銷售簡報(bào)。當(dāng)月，恒大完成合約銷售額約為321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬平方米，同比分別增長80.0%、54.6%，合約銷售均價為每平方米9707元，創(chuàng)下其歷史單月最高紀(jì)錄，同比增長16.4%。

2016年1月至11月，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3488.5億元，同比增長102.4%，完成年度合約銷售目標(biāo)3000億元的116.3%，累計(jì)合約銷售面積及銷售均價分別約為4195.0萬平方米及每平方米8316元，同比增長88.9%和7.1%。

萬科方面，11月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。前11個月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。兩家龍頭房企的銷售額相差不大，最后一個月很可能會加大銷售力度，以爭奪銷售榜的首位。

從今年9月房企的銷售數(shù)據(jù)一公布，行業(yè)就涌現(xiàn)出一股“變天”的議論之聲。按照恒大發(fā)布的今年前三個季度的銷售業(yè)績達(dá)到2805.8億元，超過萬科同期近200億。而兩個月后，兩大房企前11個月的銷售排名仍然是恒大居前，但兩者之間的銷售差距已經(jīng)剩下僅僅75億。僅剩下最后一個月，兩大房企的業(yè)績之爭已經(jīng)進(jìn)入了最白熱化的時期。

盡管萬科早已表示對于行業(yè)老大地位并不看重。萬科集團(tuán)高級副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文更是直接表示：“也許幾年后，銷售額的排名已經(jīng)沒有意義?！钡乾F(xiàn)時，行業(yè)對于恒大能否成功登上“一哥”充滿了興趣，而作為恒大本身也對此充滿激情。

新老大哥未來較量或更膠著

從完成超越之后，恒大和萬科之間的業(yè)績數(shù)據(jù)差距差不明顯，今年最后一個月的比拼結(jié)果至今也難以有明確的預(yù)測。而更為關(guān)鍵的是，即便是今年能分出勝負(fù)，未來幾年可能恒大與萬科之間的比拼仍然會處于膠著狀態(tài)。

自從在銷售數(shù)據(jù)上超越萬科后，恒大表現(xiàn)出來的雄心就未曾停止過。11月3日，中國恒大集團(tuán)公告了恒大重組深深房回歸A股市場的方案。公司承諾2017-2019年的凈利潤分別為243億元、308億元、337億元，三年凈利潤合計(jì)為888億元。目前A股房地產(chǎn)業(yè)上市公司的平均市盈率為26.26倍，若按公告承諾的凈利潤計(jì)算，恒大地產(chǎn)的總市值可望超過8800億元。

未來三年累計(jì)凈利潤888億元。這個數(shù)字似乎難以置信，但從恒大地產(chǎn)的過往業(yè)績推算，這個凈利潤數(shù)字卻可能是極為保守的。有業(yè)內(nèi)人士指出，恒大在2016年極有可能接近甚至超過預(yù)售4000億元，增長近100%。而在恒大的公告中，三年累計(jì)888億元的凈利潤是基于三年預(yù)售總額分別達(dá)到4500億元、5000億元、5500億元。

相比而言，盡管萬科銷售量上已經(jīng)不占優(yōu)勢，但是財(cái)務(wù)報(bào)表卻十分動人。2016年1-9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入429.9億元，規(guī)模創(chuàng)歷年新高。截至9月底，萬科凈負(fù)債率為8.94%，繼續(xù)保持行業(yè)低位。有專家認(rèn)為，萬科之所以能在當(dāng)下受到資本的密切關(guān)注，甚至恒大也在不斷地舉牌萬科，原因就在此。

除了資金穩(wěn)健以外，銷售額稍稍落后于恒大的萬科，近期在拿地方面一直表現(xiàn)積極。公告顯示，萬科自披露10月份業(yè)績簡報(bào)以來，新增加17個項(xiàng)目，其中8個項(xiàng)目是100%權(quán)益，9個是合營項(xiàng)目，這些項(xiàng)目主要分布在廣州、上海、杭州、寧波、蘇州等一二線城市，總共需要支付地價款為146.43億元。其中耗資最大的地塊為上海中興項(xiàng)目。該地塊位于上海市靜安區(qū)，地塊凈用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計(jì)容積率建筑面積約11萬平方米。萬科擁有該項(xiàng)目49%權(quán)益，需支付地價款約53.95億元。此外，自今年以來，萬科每個月都有拿地的新增項(xiàng)目，年內(nèi)總共新增項(xiàng)目139個。而12月初，萬科在北京拿下的兩宗地塊更是引發(fā)市場的強(qiáng)力關(guān)注，原因則是這兩宗地塊全部要求開發(fā)商自持。

轉(zhuǎn)型之路恒萬仍將比拼

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率的下滑，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為眾多大房企的發(fā)展方向。作為當(dāng)下最大的兩家企業(yè)，恒大和萬科同樣也是走在轉(zhuǎn)型最前沿的兩家房企。

自2010年起步投資足球及商業(yè)地產(chǎn)算起，恒大的多元化已經(jīng)走過6個年頭，擴(kuò)張布局也逐漸從內(nèi)涵式演變成了外延式，先后進(jìn)入了文化、百貨、超市、礦泉水、糧油、畜牧業(yè)、乳業(yè)、母嬰、整形醫(yī)療等行業(yè)，搭建起一個復(fù)雜而龐大的架構(gòu)。而與此相比，萬科同樣也提出了所謂“八爪魚戰(zhàn)略”。可以說，無論是恒大還是萬科，都將新業(yè)務(wù)作為開拓未來利潤增長點(diǎn)的一個重要依托。

恒大在多元化戰(zhàn)略中，也取得不錯的成績。按照公告顯示，恒大文化主要從事電影、電視劇與原創(chuàng)動畫的制作、發(fā)行及衍生業(yè)務(wù)，音樂作品的版權(quán)經(jīng)營、現(xiàn)場演出服務(wù)，影城的投資建設(shè)及經(jīng)營管理，藝人經(jīng)紀(jì)服務(wù)等業(yè)務(wù)。這也是恒大多元化產(chǎn)業(yè)為數(shù)不多有利潤產(chǎn)生的項(xiàng)目。10月中，恒大文化公布2016年上半年?duì)I業(yè)收入同比增長173%，主要因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)影院業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，開業(yè)數(shù)量新增16家，實(shí)現(xiàn)總收入1.81億元，同比增長了198.67%。影院收入占恒大文化收入的86%，但恒大文化33.00%資產(chǎn)負(fù)債率同樣有著恒大整個集團(tuán)經(jīng)營模式的影子。

“老龍頭”萬科在轉(zhuǎn)型之路上同樣也是大刀闊斧。據(jù)張紀(jì)文的分析，萬科的“八爪魚戰(zhàn)略”分別對應(yīng)八種創(chuàng)新產(chǎn)品：萬科家是萬科的住宅業(yè)務(wù)，萬科驛和萬科派是長租公寓，萬科云主要做創(chuàng)業(yè)型辦公空間，萬科塾指教育，萬科廣場和萬科里是購物消費(fèi)中心，萬科悅則對應(yīng)養(yǎng)老和酒店業(yè)務(wù)。

據(jù)萬科公布的財(cái)報(bào)顯示，截至2016年9月底，萬科在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等城市開業(yè)運(yùn)營了12個養(yǎng)老項(xiàng)目和42個日間照料中心。其中，廣州萬科在今年將有4個養(yǎng)老項(xiàng)目開業(yè)，4個項(xiàng)目籌建，還有逾10個項(xiàng)目在前期階段，預(yù)計(jì)覆蓋老人客戶范圍超10萬。

加碼不僅發(fā)生在養(yǎng)老板塊，萬科同時亦想打好“年輕牌”。目前，萬科泊寓品牌已經(jīng)登陸12城，累積超過40個項(xiàng)目，開業(yè)房間約8000間?！安丛ⅰ笔侨f科已成熟的長租公寓3.0版產(chǎn)品，也是萬科確定長租公寓統(tǒng)一使用的品牌。

作為新業(yè)務(wù)的試驗(yàn)田，廣州萬科在長租公寓領(lǐng)域走得較為靠前。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣州目前有14個開業(yè)項(xiàng)目，3944間已開業(yè)的房間的出租率高達(dá)90%，并且有超過1萬間儲備房源。3年內(nèi)的拓展計(jì)劃則是房源增加至5萬套。今年內(nèi)廣州萬科還將有大石、市橋、西塱、黃陂等項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，未來除了以自持項(xiàng)目開發(fā)長租公寓外，廣州萬科還計(jì)劃通過返租、并購、托管等形式進(jìn)行業(yè)務(wù)的拓展。

策劃：李廣軍 蔣勁勁

采寫：南方日報(bào)記者 蔣勁勁